Documenti da presentare per la locazione

Il nostro Studio Vi offre non solo un valido supporto nella predisposizione dei vostri contratti di locazione e nella scelta del regime di tassazione a Voi più conveniente ma anche l’opportunità della registrazione on-line dei contratti di locazione, in linea con quanto stabilito dall'art. 5 del D.P.R. n. 404 del 5 ottobre 2001.

  1. Copia contratto di locazione sottoscritto tra le parti
  2. Copia documenti di identità e codice fiscale delle parti contraenti
  3. Dati catastali dell’immobile (foglio, particella, sub, categoria e rendita) se non sono trascritti sul contratto
  4. Codice IBAN nel caso di obbligo di versamento dell’imposta di registro

Normativa e prassi della locazione

Tipologia di contratti di locazione interessati alla registrazione

La registrazione telematica è possibile per le seguenti tipologie di contratti di locazione:

  • L1 Locazione di immobile ad uso abitativo
  • L2 Locazione agevolata di immobile ad uso abitativo
  • L3 Locazione di immobile a uso abitativo (contratto assoggettato ad IVA)
  • L4 Locazione finanziaria di immobile a uso abitativo
  • S1 Locazione di immobile a uso diverso dall'abitativo
  • S2 Locazione di immobile strumentale con locatore soggetto ad IVA
  • S3 Locazione finanziaria di immobile a uso diverso dall'abitativo
  • T1 Affitto di fondo rustico
  • T2 Affitto di fondo rustico agevolato
  • T3 Affitto di terreni ed aree non edificabili, cave e torbiere
  • T4 Affitto di terreni edificabili o non edificabili destinati a parcheggio (contratto assoggettato ad IVA)

Nella categoria L1 rientrano le seguenti tipologie di contratti di locazione di immobile ad uso abitativo:

  • a canone libero, durata 4 anni + 4 (stipulati ai sensi dell’art. 2, c. 1 della legge 431/98)
  • a canone concordato, durata 3 anni + 2 (stipulati ai sensi dell’art. 2, c. 3 della legge 431/98)
  • di natura transitoria, durata massima 18 mesi (stipulati ai sensi dell’art. 5, c. 1 della legge 431/98)
  • di natura transitoria per studenti universitari (stipulati ai sensi dell’art. 5, cc. 2 e 3 della legge 431/98)
  • di durata non superiore a 30 giorni, soggetti a registrazione in caso d’uso (tariffa parte II, art. 2 bis, del DPR 131/86).

Nella categoria L2 rientrano i contratti di locazione a canone concordato, durata 3 anni + 2 e i contratti di locazione di natura transitoria per studenti universitari, aventi ad oggetto immobili ubicati in comuni ad alta densità abitativa, come tutti gli altri contratti di locazione per i quali è previsto un regime fiscale agevolato (art. 8 della legge 431/1998).

Modello RLI e termini di presentazione

A partire da martedì 19 settembre 2017, per la registrazione dei contratti di locazione e per le relative comunicazioni (proroga contratto, cessione, risoluzione, opzione cedolare secca e comunicazione dati catastali), è utilizzato il nuovo modello RLI approvato con Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 15.06.2017.

Lo stesso va presentato entro e non oltre i 30 giorni dalla data di stipula o decorrenza del contratto in via telematica utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia, recandosi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate con il modello compilato o incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf).

Versamento dell'imposta di registro

L'imposta di registro nel regime ordinario è dovuta nelle seguenti misure:

  • Fabbricati ad uso abitativo: 2% del canone annuo;
  • Fabbricati strumentali per natura: 1% del canone annuo se la locazione è effettuata da soggetti passivi IVA o 2% del canone, negli altri casi;
  • Fondi rustici: 0,50% del corrispettivo annuo;
  • Altri immobili: 2% del corrispettivo annuo.

È previsto un importo minimo di versamento di 67,00 euro.

Come si paga?

E’ sufficiente comunicarci il codice IBAN del vostro conto corrente ed il codice fiscale dell’intestatario dello stesso (purché risulti parte firmataria del contratto) e l'imposta viene pagata in via telematica contestualmente alla registrazione del contratto. La transazione è effettuata secondo un sistema telematico direttamente fornito dall’Agenzia delle Entrate. Pertanto lo Studio è solo un intermediario che mette in comunicazione l’Agenzia stessa con la Vostra banca senza avere accesso ai dati dei vostri conti correnti.
Il pagamento telematico può essere effettuato anche per le annualità successive alla prima, per le proroghe, anche tacite, per le cessioni e le risoluzioni.

Presentazione telematica in via semplificata

In caso di richiesta di registrazione di un contratto di locazione ad uso abitativo, il modello può essere presentato in via telematica anche in forma semplificata senza allegare copia del testo del contratto, se però sussistono le seguenti condizioni:

  • il numero di locatori e di conduttori, rispettivamente, non è superiore a 3;
  • oggetto del contratto è una sola unità abitativa ed un numero di pertinenze non superiore a 3;
  • tutti gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita;
  • il contratto contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprende ulteriori pattuizioni, clausole particolari e allegati soggetti ad imposta di bollo;
  • il contratto è stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione.

Breve panoramica del regime di tassazione applicabile ai contratti di locazione

Regime Ordinario

Nel regime ordinario l'imponibile sul quale si deve calcolare l'Irpef dipende dal tipo di contratto stipulato e dal Comune in cui è sito l’immobile. In base ai predetti requisiti applicata una riduzione diversa sul canone annuo (che può variare dal 5% al 35%).
Il canone annuo ridotto si cumula a tutte le ulteriori categorie di reddito possedute. Pertanto la determinazione delle tasse annuali verrà calcolata sull’intero ammontare del reddito secondo le vigenti aliquote Irpef suddivise progressivamente in scaglioni.
Con il regime di tassazione ordinario va pagata anche l’imposta di registro del 2% per ogni annualità d’affitto che viene divisa a metà con l’inquilino.

Regime "cedolare secca"

La "cedolare secca" è un sistema alternativo e agevolato di tassazione del reddito derivante dagli immobili locati per finalità abitative.
Il nuovo regime comporta l'applicazione di un'imposta sostitutiva dell'IRPEF in misura pari al 21% per i contratti del c.d. "canone libero" e, dal 2014, al 10% limitatamente ai contratti di affitto e locazione immobiliare a canone concordato.

Abolisce le imposte di registro e di bollo dovute in relazione al contratto, nelle annualità che ricadono nel periodo di durata dell'opzione.
Prevede il pagamento di un acconto Irpef sulla prima annualità del contratto pari al 95% da pagare in due rate al 16 giugno e al 30 novembre che verrà detratto sulla successiva dichiarazione de redditi.

La base imponibile ai fini dell'IRPEF è il 100% del canone pattuito in contratto.
Tuttavia il reddito assoggettato a cedolare secca:

  • è escluso dal reddito complessivo;
  • non permette di dedurre e detrarre oneri a proprio carico;
  • si cumula al reddito complessivo ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo

Regime sanzionatorio applicabile

Il D.Lgs. n. 158/2015 contiene la riforma del sistema sanzionatorio italiano, i cui effetti sono stati anticipati al 1° gennaio di quest’anno dalla Legge di Stabilità 2016 (Legge n. 208/2015).

In particolare, ai fini del presente documento si ritiene richiamare l’attenzione sulla modifica dell’art. 13 del D.Lgs. 472/1997, con cui è dimezzata la sanzione base prevista per gli omessi o insufficienti versamenti delle imposte per ritardi fino a 90 giorni e sul nuovo testo dell’art. 69 del TUR (Testo Unico Imposta di registro).

Riguardo l’art. 13 D.Lgs. n. 472/1997 si passa dalla sanzione del 30% a quella del 15% per ritardi di versamento entro i 90 giorni dalla scadenza del termine ordinario. Per ritardi oltre il 90° giorno (quindi dal 91° giorno), invece, la sanzione base irrogata resta del 30%.

È altresì ridotta alla metà la sanzione base per ritardi nei versamenti entro il 14° giorno, passando dunque dall’attuale 2% per ogni giorno di ritardo al nuovo 1%. per ogni giorno di ritardo.

Riforma sistema sanzionatorio art. 13 D.lgs. 472/1997

(Omesso o insufficiente versamento)

Tipologia Fino al 2015 Dal 1° gennaio 2016
Sanzione base per ritardi fino al 14° giorno 2% per ogni giorno di ritardo 1% per ogni giorno di ritardo
Sanzione base per ritardi oltre il 14° giorno e fino al 90° giorno 30% 15%
Sanzione base per ritardi oltre il 91° giorno 30% 30%

Riguardo al novellato art. 69 TUR che dispone la sanzione per l’omessa registrazione di atti, sancisce che “chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell’applicazione dell’imposta, ovvero la presentazione delle denunce previste dall’articolo 19 è punito con la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell’imposta dovuta. Se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, si applica la sanzione amministrativa dal sessanta al centoventi per cento dell’ammontare delle imposte dovute, con un minimo di euro 200”.

Riforma sistema sanzionatorio art. 69 TUR

(Omessa registrazione contratto di locazione)

Tipologia Fino al 2015 Dal 1° gennaio 2016
Sanzione base Dal 120% al 240% dell’imposta dovuta Dal 120% al 240% dell’imposta dovuta
Sanzione per ritardi   fino al 30° giorno Dal 120% al 240% dell’imposta dovuta Dal 60% al 120% dell’imposta dovuta con un minimo di 200 euro

L’omessa registrazione del contratto di locazione: come regolarizzarla

La regola vigente è che il contratto di locazione è da registrarsi all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di stipula. Per la registrazione del contratto, qualora il locatore non opti per la cedolare secca, occorre versare l’imposta di registro e l’imposta di bollo (per ogni copia da registrare) da 16 euro ogni quattro facciate e comunque ogni 100 righi.

Per chi omette la registrazione è applicabile la sanzione dettata dall’art. 69 TUR così come esposto in premessa.

Tuttavia, è possibile regolarizzare l’omissione ricorrendo al ravvedimento operoso applicando la sanzione ridotta e gli interessi.

Omessa registrazione contratto di locazione
Ravvedimento Sanzione
Entro 30 giorni 1/10 del 60% (cioè 6%) dell’imposta dovuta. L’importo minimo della sanzione è 20 euro (1/10 di 200 euro).
Entro 90 giorni 1/9 del 120% (cioè 13,33%) dell’imposta dovuta.
Entro 1 anno 1/8 del 120% (cioè 15%) dell’imposta dovuta.
Entro 2 anni 1/7 del 120% (cioè 17,14%) dell’imposta dovuta.
Oltre 2 anni 1/6 del 120% (cioè 20%) dell’imposta dovuta.
Dopo la constatazione della violazione (Pvc) 1/5 del 120% (cioè 24%) dell’imposta dovuta.
Alla sanzione occorre aggiungere gli interessi al tasso legale annuo (attualmente allo 0,2%) per ogni giorno di ritardo.

Omesso pagamento delle imposte per adempimenti successivi (annualità successive alla prima, risoluzioni, proroghe e cessioni)

Riguardo agli adempimenti successivi alla registrazione, come risoluzioni, proroghe ecc. secondo la nuova formulazione dell’art. 17 TUR (in vigore dal 1° gennaio 2016) il pagamento dell’imposta dovuta deve essere eseguito entro 30 giorni dalla scadenza (fino al 2015 entro 20 giorni). Tuttavia, in caso di risoluzione, proroga o cessione, se il versamento è eseguito con il Modello F24 ELIDE, occorre presentare entro 20 giorni dal versamento, il modello RLI (debitamente compilato) e la ricevuta del versamento eseguito all’ufficio dove è stato registrato il contratto.

Anche il tal caso, qualora si sia verificato omesso o insufficiente versamento è possibile regolarizzare il tutto ricorrendo al ravvedimento operoso.

Omessa o insufficiente versamento
Ravvedimento Sanzione
Entro 14 giorni 0,1% per ogni giorno di ritardo.
Entro 30 giorni 1/10 del 15% (cioè 1,5%) dell’imposta dovuta.
Entro 90 giorni 1/9 del 15% (cioè 1,67%) dell’imposta dovuta.
Entro 1 anno 1/8 del 30% (cioè 3,75%) dell’imposta dovuta.
Entro 2 anni 1/7 del 30% (cioè 4,29%) dell’imposta dovuta.
Oltre 2 anni 1/6 del 30% (cioè 5%) dell’imposta dovuta.
Dopo la constatazione della violazione (Pvc) 1/5 del 30% (cioè 6%) dell’imposta dovuta.
Alla sanzione occorre aggiungere gli interessi al tasso legale annuo (attualmente allo 0,2%) per ogni giorno di ritardo.

Link correlati

Agenzia delle Entrate - Locazioni